汶川5.12發(fā)生了7.8級(jí)地震，成都震感強(qiáng)烈。成都人民在此次地震中經(jīng)濟(jì)、房屋、健康等方面受到了不同程度的影響，特別是心理和價(jià)值觀(guān)方面。地震會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成哪些影響呢？
一、需求
1、近期內(nèi)，本地客戶(hù)、其他一線(xiàn)城市客戶(hù)的需求將受到嚴(yán)重影響，特別是投資性需求可能退市。
近期內(nèi)（3個(gè)月），地震后大部分市民所關(guān)心的問(wèn)題是如何抗災(zāi)、保護(hù)好自身人生財(cái)產(chǎn)安全，不會(huì)急著買(mǎi)房；另外，其他省市原打算到成都購(gòu)房的客群多數(shù)會(huì)停止原計(jì)劃。二手房市場(chǎng)需求將受到更大影響，特別是建成年份較長(zhǎng)的老舊多層房屋。
2、短期內(nèi)，將加快省內(nèi)二級(jí)城市客戶(hù)到成都購(gòu)房的計(jì)劃。
地震后，省內(nèi)二三線(xiàn)城市市民第一個(gè)想法就是去一個(gè)安全位置，讓生命不在受到嚴(yán)重的威脅，其中有購(gòu)買(mǎi)能力的市民就會(huì)加快移居到其他城市的想法。其中成都經(jīng)受住這次地震考驗(yàn)后，將大大增加對(duì)省內(nèi)二三線(xiàn)城市居民的吸引力。
3、住房消費(fèi)觀(guān)念將發(fā)生改變——喜新厭舊、喜低厭高，高層產(chǎn)品價(jià)格體系也可能會(huì)隨之發(fā)生變化
目前的舊房或正在興建中的商品房，由于
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)仍是依據(jù)舊法規(guī)之要求，且購(gòu)屋者本身并無(wú)專(zhuān)業(yè)能力鑒定其施工是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，故在購(gòu)屋選擇上會(huì)較為保留。在考慮新的建筑物應(yīng)會(huì)加強(qiáng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量，且本身能全程參與監(jiān)工工作，較無(wú)安全之疑慮下，購(gòu)屋者的選擇標(biāo)可能會(huì)由成屋轉(zhuǎn)向預(yù)售屋，也就是有所謂的喜新厭舊的效果。另外，地震時(shí)高樓產(chǎn)品的震感
強(qiáng)度要大于低樓，倒塌時(shí)高樓的損害規(guī)模也要嚴(yán)重于低樓，在這里情況下，消費(fèi)者的偏好將發(fā)生變化，對(duì)低樓產(chǎn)品越來(lái)越喜好。
4、地產(chǎn)企業(yè)品牌需求將發(fā)生改變——除了過(guò)去開(kāi)發(fā)商品牌外，人們將再次關(guān)注建筑商品牌和物管品牌
地震后，知名開(kāi)發(fā)商和物管公司開(kāi)發(fā)管理的物業(yè)都組織了抗災(zāi)小組對(duì)業(yè)主的房屋及家庭安全進(jìn)行了檢查，并在震中提高了對(duì)業(yè)主的關(guān)懷，這些舉動(dòng)贏(yíng)得了市民的尊敬。另外，與房屋質(zhì)量直接相關(guān)的建筑施工單位也受到關(guān)注，很多市民對(duì)知名建筑商建設(shè)的房屋更有信心。因此，地震過(guò)后，人們除了關(guān)心房屋開(kāi)發(fā)商品牌外，今后必將加大對(duì)物管、建筑等相關(guān)單位的品牌關(guān)注度。
5、建筑質(zhì)量要求越來(lái)越高
這些年，人們買(mǎi)房對(duì)房屋質(zhì)量基本不再關(guān)心，原因是1998年鬧出“豆腐渣”工程后，政府加強(qiáng)了監(jiān)管、開(kāi)發(fā)商和建筑商也都能保證基本質(zhì)量。但此次地震發(fā)生后，人們將重新審視自己在住和將要購(gòu)買(mǎi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，同時(shí)會(huì)提高對(duì)住房質(zhì)量的要求，特別是在
抗震方面。這次地震中就有很多成都市民對(duì)自己家中住房的建筑質(zhì)量產(chǎn)生了懷疑，因此震后多天都不敢回家住，一有風(fēng)吹草動(dòng)又提心吊膽。一市民說(shuō)，自己剛剛購(gòu)買(mǎi)品牌開(kāi)發(fā)商的住房才入住就被地震給震出多處
裂縫。認(rèn)為此樓抗震級(jí)度不夠高，希望開(kāi)發(fā)商給個(gè)說(shuō)法。并希望以后修建的房屋質(zhì)量抗震級(jí)度高，能讓人安心的住宅室內(nèi)。
6、自住需求的觀(guān)望與轉(zhuǎn)變——租屋需求可能會(huì)的增加
震災(zāi)后購(gòu)買(mǎi)用于自住型購(gòu)屋者因?qū)ΜF(xiàn)有成屋質(zhì)量無(wú)信心，造成買(mǎi)盤(pán)觀(guān)望，即使真正有心購(gòu)屋自住者亦需花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間搜尋，暫時(shí)租房等有理想的房屋質(zhì)量時(shí)才做打算，以獲得較高的質(zhì)量保障與優(yōu)惠價(jià)差。另外，購(gòu)房房屋一旦被毀，損失慘重，會(huì)加強(qiáng)部分人“買(mǎi)房不如租房”的觀(guān)念。
7、板塊需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生改變
汶川地震發(fā)生后，成都市區(qū)周邊的彭州、都江堰、青城山等區(qū)域發(fā)生了嚴(yán)重的破壞性損壞。因此，這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量產(chǎn)生了較大影響，特別是都江堰——青城山版塊。整個(gè)城西由于更靠近震區(qū)，人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)可能也會(huì)重新審視。當(dāng)然，這部分轉(zhuǎn)移的需求就會(huì)傾向受地震威脅較小的區(qū)域城南、城東版塊。
8、本地富裕人群或投資人群需求可能外流或更加追求高抗震性能的低
密度建筑。
二、消費(fèi)者心里的影響
1、更加重視安全與質(zhì)量
以往房地產(chǎn)市場(chǎng)信息相當(dāng)缺乏，且買(mǎi)賣(mài)雙方信息極不對(duì)稱(chēng)，造成市場(chǎng)缺乏區(qū)分建筑物質(zhì)量?jī)?yōu)劣的機(jī)制，價(jià)格往往成為購(gòu)屋者決定購(gòu)買(mǎi)與否的關(guān)鍵，隱藏于建筑物內(nèi)部的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)未能成為重要的房屋屬性，此次地震災(zāi)后，消費(fèi)者將會(huì)更重視質(zhì)量，不再以?xún)r(jià)格高低做為購(gòu)買(mǎi)與否之主要考慮，此對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)之長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)具有正面的幫助。
2、更加注意逃生設(shè)施和逃生便捷性
過(guò)去都說(shuō)中國(guó)人不大注意緊急逃生通道、逃生方法，通過(guò)這次大災(zāi)之后，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)將會(huì)更加注重逃生設(shè)施，如安全避難室；而逃生通道的便捷性也會(huì)更加關(guān)注，比如樓梯的寬度、質(zhì)量、
采光；另外，室外擁有有開(kāi)闊地帶樓盤(pán)可能更受歡迎。
三、開(kāi)發(fā)商
1、外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入成都的步伐可能會(huì)放緩
地震之后短期的蕭條和對(duì)前景的疑慮可能會(huì)打消部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)入成都，特別是進(jìn)入川北二三線(xiàn)城市搞開(kāi)發(fā)的步伐，除了義務(wù)或必須參與災(zāi)后重建的企業(yè)。不過(guò)，這對(duì)區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)反而是一種機(jī)遇。
2、近期開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和促銷(xiāo)活動(dòng)會(huì)發(fā)生改變。
震后市場(chǎng)看房、購(gòu)房者很少，開(kāi)發(fā)商原來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和促銷(xiāo)活動(dòng)全部打亂，直接的降價(jià)促銷(xiāo)和各類(lèi)推薦會(huì)、開(kāi)盤(pán)儀式等都暫停了，都以抗震救災(zāi)作為主題，要不就停止觀(guān)望。原計(jì)劃近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目也都不得不推遲，這可能會(huì)加劇第三、四季度的集中供給，又造成短期供給和競(jìng)爭(zhēng)壓力。
3、開(kāi)發(fā)商的成本壓力將進(jìn)一步增加
地震后，購(gòu)房者對(duì)建筑質(zhì)量的要求越來(lái)越高，政府也可能會(huì)增加
抗震設(shè)計(jì)要求，再加上地震后
鋼材、水泥等主要
建材漲價(jià)。都會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的成本。
4、開(kāi)發(fā)商資金回籠放緩，部分開(kāi)發(fā)商將再次面臨資金鏈危機(jī)
地震后，全市商品房已經(jīng)停止修建，檢查相關(guān)安全事項(xiàng)；同時(shí)，購(gòu)房者也無(wú)心買(mǎi)房，最近銷(xiāo)售中心的來(lái)電來(lái)訪(fǎng)量明顯下滑，很多項(xiàng)目的成交量為零套，連個(gè)別品牌地產(chǎn)項(xiàng)目的成交量也為零套。如此現(xiàn)象持續(xù)3個(gè)月以上是可能的，這對(duì)部分開(kāi)發(fā)商的資金壓力無(wú)疑是雪上加霜。
5、開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目工程進(jìn)度將放緩，在建樓盤(pán)可能會(huì)延期交房。
四、政府政策
1、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策實(shí)際操作或顯現(xiàn)“溫和傾向”，特別是針對(duì)災(zāi)區(qū)會(huì)實(shí)施差異化經(jīng)濟(jì)政策
2、政府可能會(huì)增加對(duì)成都等震區(qū)建筑抗震要求，并出臺(tái)相關(guān)
設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
3、近期政府將會(huì)加大對(duì)建成房屋和在建工程質(zhì)量檢查，一些房企可能因此陷入“質(zhì)量
門(mén)”危機(jī)。
4、四川和成都市政府或許會(huì)出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)市場(chǎng)走出陰影。
總之，汶川地震發(fā)生后，對(duì)四川和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)地短期難以恢復(fù)災(zāi)前水平。但也蘊(yùn)藏著一些機(jī)會(huì)，特別是對(duì)于在企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量和公共危機(jī)控制上有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，將是一個(gè)借勢(shì)突破的好機(jī)會(huì)。
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